מושב יד רמב"ם נ' כביש חוצה ישראל ואח'

פסק דין

כללי

בתביעתה עותרת האגודה לחייב את הנתבעות לשלם לה פיצויים ודמי שימוש ראויים, עבור שימוש בלתי מורשה בחלק מקרקעין שהיא חוכרת ממנהל מקרקעי ישראל (בגוש 4772 חלקה 35). לפי הנטען, הנתבעות אחסנו במקרקעין עודפי אדמה ופסולת בנין, במשך כשנה ומחצה, ממחצית שנת 2007 ועד סוף שנת 2008. התובעת טענה כי הנחת המערומים ונסיעת כלי רכב כבדים גרמה ל"שיבוש הקרקע לחלוטין", עד כי אינה ראויה עוד לעיבוד חקלאי. התובעת דרשה סעד כספי בשלושה ראשים: פיצוי בגין אובדן הכנסה מגידולים חקלאיים; דמי שימוש ראויים עבור השימוש לאחסנה; וכן פיצוי בגין העלויות לשיקום הקרקע.

הנתבעות הודו כי הניחו מערומי אדמה על הקרקע הנ"ל, במשך 18 חדשים, במסגרת פרויקט לסלילת כביש 431. לטענתם, התובעת לא ניזוקה מאחסנת המערומים, שכן לא עיבדה את הקרקע בשנים שקדמו לאחסנה. לפי הנטען, המקרקעין הוחזקו ועובדו ע"י אחד בשם מוסלח אבו-עאנם, והנתבעות שילמו לו פיצויים בסך 25,000 ₪ עבור האחסון. הנתבעות טענו כי שיקמו את הקרקע לאחר שפינו את המערומים, וכי מצבה היום אינו נופל ממצבה הקודם.

במישור הדיוני: מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של מר משה טיטואני, מזכיר המושב, ומר מיכאל אביטל, חבר המושב וחקלאי. כן הוגשה חוות דעתו של השמאי עמוס רגב. מטעם הנתבעות הצהירו מר חנניה אסולין, מנהל עבודה בנתבעת 5, וכן מר מוסלח אבו- עאנם, והוגשו חוות-דעת של מומחה תצ"א אהוד לוטם, וחוות דעת של השמאי יום טוב (יומיק) שמר. המצהירים והמומחים נחקרו בפני. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב.

דיון

זכות התובעת במקרקעין – המקרקעין הרלבנטיים מצויים ב"משבצת האגודה" שהוחכרה למושב ע"י מנהל מקרקעי ישראל (ר' ס' 10 לתצהירו של מר טיטואני; מפת המשבצת נספח ב' לתצהירו, וכן הסכמי החכירה נספחים א'1 ו- א'3 לתצהיר). מר טיטואני הודה כי אין בידו להציג הסכם חתום לתקופה הרלבנטית (שנים 2009-2004), וזאת "מפאת טעות/חוסר תשומת לב של מנהל מקרקעי ישראל אשר בדרך כלל נוהג מדי כל תקופה של 3 שנים היה שולח הסכמי חכירה ולא נהג כך בתקופה הרלבנטית" (ס' 4 לתצהירו). בפועל, המושב וממ"י נהגו כאילו נחתם הסכם חכירה גם לתקופה הנ"ל, והמושב שילם דמי שכירות חודשיים (ס' 3 ונספח א2 לתצהירו של מר טיטואני). בנסיבות אלה, יש לראות את התובעת כמי שאוחזת בזכות חכירה כדין במקרקעין נשוא הסכסוך. על הרקע הזה, ניתן לבחון את טענותיה בשלושת ראשי הסעד המבוקשים.

אובדן הכנסה מגידולים חקלאיים – התובעת אינה זכאית לסעד זה. האגודה עצמה לא גידלה במקום גידולים חקלאיים, ולא שיווקה גידולים חקלאיים שגודלו שם, וממילא לא הפיקה הכנסה מהם. שימושה בקרקע בשנים שקדמו לאחסנה התמצה בהשכרתה לחקלאי מיכאל אביטל. מר טיטואני הצהיר כי במשך כעשר שנים, עד לשנת 2007, שימשה הקרקע את החקלאי הנ"ל לגידולי שדה שונים (ס' 7-3 לתצהירו). לדבריו, גם בשנת 2007, חרש החקלאי את האדמה והכינה לקראת עונת הגידולים, אך אז הונחו עליה המערומים (ס' 8 לתצהירו). מר טיטואני סיפר כי החקלאי פנה לאגודה, "ותגובתנו היתה כי אנו עתידים להתחיל במו"מ עם הנתבעות לצורך פינוי מערומים אלו" (ס' 8 לתצהירו). לאחר המתנה של מספר חודשים, החקלאי הסיק שאין ביכולתו לעבד את הקרקע, ו"פסק מלהמשיך ולשכור את הקרקע מידי האגודה" (ס' 9 לתצהירו).

מר אביטל העיד שעיבד את הקרקע במשך למעלה מעשר שנים (ס' 12 לתצהירו). לדבריו, עד לשנת 2006 גידל בה גידולי שדה (ס' 13, 15 לתצהירו). בשנת 2006 גידל חיטה כ"מנוח לאדמה" (ס' 16 לתצהירו), ובשנת 2007 ביצע חריש והכנה לקראת עונת הגידולים הבאה (ס' 17 לתצהירו). אלא שאז "הונחו עודפי האדמה על הקרקע", והחקלאי מצא שאין היא מתאימה עוד לעיבוד חקלאי (ס' 17-18 לתצהירו). על כן, הפסיק את שכירת המקרקעין מהאגודה (ס' 18 לתצהירו).

נמצא כי נזקה של התובעת בראש זה מתמצה באובדן דמי השכירות שמר אביטל היה משלם לה, לולא הנחת המערומים. האגודה לא הציגה חוזה שכירות עם מר אביטל, או קבלות תשלום. מעדותו של מר אביטל עולה כי השכירות לא עוגנה בכתב, אלא גובשה בע"פ ובהתנהגות, ובפועל שילם לה 100 ₪ לשנה עבור כל דונם (עדותו בפ' ע' 15 ש' 27-25).

הנתבעות טענו כי השטח לא שימש את החקלאי הנ"ל לגידולים חקלאיים. אהוד לוטם, מומחה לפענוח תצלומי אוויר, סקר תצלומים מדגמיים של השטח מהשנים 2003 ועד 2007. בתצלומי אויר מהשנים 2003 עד 2005 לא ניצפו גידולי שלחין או שטחים מעובדים. ואולם תצלומים אלה אינם סותרים את עדותו של מר אביטל, לפיה גידל בשטח גידולי שדה שונים (ס' 15 לתצהירו; עדותו בפ' ע' 15 ש' 32-30). יאמר מיד: עדותו הותירה רושם אמין, נוכח פשטותה וישירותה, ולא מצאתי מקום לפקפק באמינותה. המומחה עצמו זיהה גידולי חקלאות, אם כי העיר אודות איכות הגידול: "החקלאי הזה לא יודע לטפל. הוא לא מעבד כמו שצריך את האדמה. הוא מעבד באותם חלקים שבהם לא ניקה את האבנים, מעבד בצורה הכי לא נעימה בעיני" (פ' ע' 53 ש' 16-15). גם בהמשך ציין שזיהה "גידולי פלחה בעל. במקרה הזה השטח חרוש. מעובד באופן לא טוב, לא כמו שמעבד חקלאי שמעבד את האדמה, מטפל בה, מטפל בעשביה" (פ' ע' 53 ש' 28-27). איכות העיבוד אינה גורעת מטענות האגודה והחקלאי אודות עצם העיבוד החקלאי.

זאת ועוד: תצלומי האוויר משנת 2006 ומרס 2007 מאשרים את עדותו של מר אביטל, כי בשנים אלה גידל חיטה כ"מנוח לאדמה" (ס' 16 לתצהירו). בתצ"א משנת 2006 ניצפתה "זריעה של גידולי פלחה בעל (חיטה שעורה)" (ס' י' בע' 5 לחווה"ד של מר לוטם). גם בתצ"א ממרס 2007 רואים גידולי "חיטה ושעורה" (ס' יא' בע' 6 לחווה"ד הנ"ל).

אשר להיקף השטח נשוא השימוש -- השמאי עמוס רגב תיאר בחוות דעתו כי מדובר בקרקע חקלאית בשטח של כ- 12.5 דונם (בע' 2, "תאור המקום"). טענתו לא נתמכה במפת מדידה. לפי תצלום האויר של שנת 2006, היקף השטח הזרוע היה כ- 10.9 דונמים; בשנת 2007 היה השטח הזרוע כ- 10.3 דונמים (ס' י'-יא' בחוות דעתו של מר לוטם). מר אסולין, שפעל בשטח כמנהל עבודה מטעם הנתבעת 5, העיד שהמערומים הונחו בשטח של כ- 22 דונמים (ס' 5 לתצהירו), ומהם, התברר, כעשרה דונמים שייכים למושב יד רמב"ם (ר' עדותו בפ' ע' 48 ש' 32-31).

ניתן לקבוע ברמת וודאות סבירה, כי היקף השטח המוחכר לתובעת, ואשר עליו הונחו המערומים, היה עשרה דונמים.

האגודה החמיצה דמי שכירות בסך 100 ₪ לכל דונם לשנה, עבור שטח של 10 דונמים ולמשך שנה ומחצה. ואולם, תביעתה הנזיקית בראש זה נבלעת בתביעתה מכח העילה בעשית עושר ולא במשפט. ענין זה יידון להלן.

דמי שימוש ראויים – האגודה זכאית לדמי שימוש ראויים בגין אחסנת עודפי קרקע ע"י הנתבעות, בשטח המוחכר לה. אין לפטור את הנתבעות מתשלום דמי שימוש שהיה עליהן לשלם לו ביקשו רשות מראש וכדין. עילת התביעה בכגון דא מעוגנת בדיני עשית עושר ולא במשפט. דינים אלה מחייבים את מי שנטל את רכוש זולתו להשיב לניטל את ההתעשרות שהשיג כתוצאה מן השימוש ברכוש. סעיף 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, קובע כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת... שבאו לו מאדם אחר... חייב להשיב למזכה את הזכיה...". במקרה דנא, התובעת השיגה לעצמה טובת הנאה משימוש במקרקעין שזכות החכירה בהם שייכת לתובעת. עליה להשיב לבעלת הזכות את הפירות שנצמחו לה מכך (ר' ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א, שער שלישי (מהדורה שנייה, 1998) בע' 392; ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד לז(2) 633 בע' 640-639).

ודוק: זכות ההשבה מכח דיני עשית עושר ולא במשפט אינה מותנית בגרימת נזק. נקודת המבט אינה "נזיקית". היא מתמקדת ברווחי הנוטל, ולא בנזקי הניטל. היא מורה לנוטל להשיב לניטל את מה שלקח ממנו שלא ברשות, וכן את הפירות שהפיק מרכוש זולתו. זכאות זו אינה מתאיינת מחמת העדר נזק, או משום שנזקו של הניטל נמוך מהיקף הזכיה של הנוטל (ור': ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א, שער ראשון (מהדורה שנייה, 1998), בע' 125; ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ פ"ד לט(4) 522 בע' 528).

התובעת, אם כן, זכאית לתבוע מהנתבעות את נזקיה או את השבת התעשרותן, ובלבד שלא תיפרע פעמיים. במקרה דנא, ערך ההתעשרות עולה על גובה הנזק שבאובדן דמי השכירות. התובעת רשאית לדרוש את ערך ההתעשרות.

השמאי רגב אמד את דמי השימוש הראויים בגין אחסנת מצעים ועודפי אדמה בשטח פתוח של כ- 12.5 דונמים, לתקופה של 18 חדשים, בסך 247,500 ₪, וזאת לפי 1,100 ₪ לחודש (ר' ס' 1 בע' 7 לחווה"ד). בחוות דעת משלימה הסביר כי ביסס נתון זה על שתי עסקאות השוואה באזור: העיסקה האחת – הסכם שכירות קרקע מיום 3.7.2008 בין חב' י.ד. עשוש תשתיות בע"מ לבין מושב מצליח, לצורך אחסון עודפי עפר מפרויקט הקמת כביש 431 (ר' צילום ההסכם נספח 3 לחווה"ד המשלימה). אין חולק כי הקרקע במושב מצליח סמוכה לקרקע של מושב יד רמב"ם (ר' ס' 1 בע' 2 לחווה"ד המשלימה). בהסכם נרשם כי השטח הוא כ- 40 דונם; השכירות היא למשך 6 חדשים, והמחיר הוא 30,000 ₪ לחודש עבור שימוש בקרקע+ 15,000 ₪ לחודש עבור אחסון. לפי הסכם זה, המחיר לדונם עומד על 1,125 ₪ לחודש. אין חולק כי הנתבעות 4-3 היו מעורבות בפרויקט שם, ונציגיהן אף כותבו בהעתקי ההסכם הנ"ל.

עיסקת ההשוואה השניה – הסכם מיום 10.8.2008 בין סולל בונה בע"מ לבין מושב בלפוריה, לאחסנת קרקע בשטח של 6 דונמים למשך 3 חדשים (נספח ב' לחווה"ד המשלימה). התשלום נקבע לסך כולל של 45,000 ₪, קרי: 2,500 ₪ לדונם לחודש. שתי עסקאות אלה תומכות בעדות המומחה, לפיה אמד את הדמש"ר לפי "עסקאות שהיו באזור עם חלק מאותם גורמים המעורבים פה, ששכרו שטחים חקלאיים מיישובים שכנים או במקומות אחרים ושילמו בגין אחסנת חומרים בשטח פתוח ושילמו סכומים לא מבוטלים..." (פ' ע' 20 ש' 30-28).